最高人民法院关于印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》的通知
关于印发《全国法院审理房地产开发企业
破产案件座谈会纪要》的通知
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
为统一房地产开发企业破产案件中的法律适用问题，稳妥有序处置房地产项目债务风险，促进房地产市场平稳健康发展，依法保障各方主体合法权益，最高人民法院制定《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》。现予以印发,并自印发之日起施行。
对于实施过程中存在的法律适用问题，请及时层报最高人民法院。
全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要
为统一房地产开发企业破产案件中的法律适用问题，稳妥有序处置房地产项目债务风险，促进房地产市场平稳健康发展，依法保障各方主体合法权益，最高人民法院于2025年12月30日在北京召开了全国法院审理房地产企业破产案件座谈会，邀请住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局等单位有关负责同志参加会议，部分高级人民法院分管民商事审判工作的院领导、相关庭室负责同志参加会议。与会同志经认真讨论，就案件审理中的主要问题取得了一致意见。现将有关情况纪要如下。
房地产作为支撑国民经济的基础产业，影响民生、投资和消费等多个方面。房地产开发企业风险涉及的债务规模巨大、利益群体众多、债权关系错综复杂、涉稳风险突出、外溢性强，事关群众切身利益，事关社会大局稳定。各级人民法院要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平经济思想和习近平法治思想，不折不扣全面落实党中央关于房地产市场平稳健康发展的重大决策部署，严格公正司法，充分发挥破产审判职能作用，依法推动房地产开发企业风险稳妥有序出清，有效防范化解房地产风险，为加快构建房地产发展新模式提供有力司法保障。
一是坚持党的绝对领导。党的领导是中国特色社会主义法治的本质特征，是严格公正司法的根本保证。各级人民法院要始终坚持党的绝对领导，增强“四个意识”、坚定“四个自信”，以实际行动坚定拥护“两个确立”、坚决做到“两个维护”。要紧紧围绕党中央重大决策部署，自觉把破产审判工作融入经济社会发展大局，充分发挥党总揽全局、协调各方的领导核心作用，把党的领导的政治优势转化为在法治轨道上化解房地产领域风险的强大效能。
二是始终坚持以人民为中心。房地产开发企业破产处置与风险防范，与人民群众的切身利益、社会稳定息息相关，必须始终坚持以人民为中心发展思想，站稳人民立场，进一步深化房地产开发企业风险处置工作对维护人民群众切身利益重要性的认识，切实回应群众关切，依法统筹保护好职工、购房人、征收拆迁安置户、承建商、供货商、金融机构债权人等各方群体利益，厚植党的执政根基，真正实现法理情有机融合、“三个效果”有机统一。
三是坚持系统观念，加强统筹协调。房地产开发企业风险化解是一个复杂的系统工程，各级人民法院必须坚持以全局观念和系统思维谋划、推进、落实工作，用好用足各项政策举措，进一步完善“政府主导风险管控和事务协调，法院主导司法程序”的常态化破产府院协调工作机制及问题处置机制，与金融监管、自然资源、住建、市场监管、税务等相关政府职能部门共同研究解决市场化投融资、资产处置、税收减免、信用修复等的堵点、难点及瓶颈性问题，营造机制多元、选择灵活、协同融合的企业债务清理生态环境。要提前摸清底数，充分研判风险，做好境内境外、民事刑事等多方面统筹谋划，一揽子解决资产、负债、业务及人员等问题，确保不留死角。要区分集团公司与项目公司的权利义务，在审理房地产企业破产案件中，注意防止风险外溢，避免影响正常房地产项目的建设交付，切实维护购房人合法权益。
四是坚持树立市场化、法治化原则。化解房地产企业风险，必须坚持市场化原则，深刻认识房地产市场调整所处历史阶段，在尊重市场经济一般规律的基础上，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，对具有挽救希望的企业应及时重整，对不具备存续价值的企业应及时清算，充分发挥破产制度优胜劣汰、优化资源配置等功能，推动构建房地产发展新模式。必须坚持法治化原则，加强法律的准确统一适用和规则完善，依法保护各方主体合法权益的同时，要加大对违法犯罪行为的惩治，强力追赃挽损，依法追责问责，切实防止逃废债务，有效防范道德风险，稳定市场主体预期，坚定社会投资者信心，服务构建高水平社会主义市场经济体制。
1.房地产开发企业破产案件的管辖。房地产开发企业的主要财产一般为开发项目,日常经营决策主要围绕项目建设、施工、融资、预售等具体活动展开,其主要办事机构所在地与开发项目所在地通常具有一致性,为便于案件受理后资产接管、处置、接受债权人监督等工作的开展,原则上以其开发项目所在地确定破产管辖法院。
房地产开发企业的项目分散在同一设区市不同县域的,由该设区市中级人民法院管辖;分散在同一省内不同设区市的,由高级人民法院指定其中一家中级人民法院管辖;项目跨省级行政区域的,报请最高人民法院指定管辖。房地产总部企业破产的,一般应当以其注册地为住所地确定破产管辖法院。
人民法院在受理破产申请后,发现依前款规定本院没有管辖权的,应当及时将案件移送有管辖权的人民法院。
2.关联企业破产。人民法院应当以对关联企业成员的破产原因进行单独判断并适用单个破产程序为基本原则，不得仅以关联企业之间存在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职等情形为由适用实质合并破产程序。有证据证明房地产开发企业的多个关联企业成员之间确实存在法人人格高度混同、区分各关联企业成员财产的成本过高、严重损害债权人公平清偿利益的,人民法院应当作出实质合并审理的裁定。
不符合实质合并条件的，各受理法院、管理人之间应当加强沟通协调。因协调审理而有集中管辖必要的,多个关联企业成员在同一省级行政区域内，高级人民法院可根据具体情况指定辖内一家中级人民法院集中管辖；多个关联企业成员处于不同省级行政区域,各受理法院能够协调达成一致意见的，由集中管辖法院层报最高人民法院备案；不能达成一致意见的,应当层报最高人民法院指定管辖。
3.管理人指定。人民法院在指定管理人时,一般应当通过竞争方式依法选定，也可以基于分级管理，在能够胜任案件办理的管理人中随机指定。管理人团队中应当注意吸收具备房地产开发、建设工程等相关领域专业知识和实务经验的人员,并注意听取主要债权人对管理人选任的意见。
人民法院认为应当指定清算组为管理人的，可以从编入管理人名册的社会中介机构、前期风险处置专班有关政府部门人员中依法指定清算组成员。
预重整协商阶段，债务人、金融机构债权人委员会或者债权额占三分之二以上的债权人聘请编入管理人名册的相关中介机构开展有关辅助工作,在破产申请受理后金融机构债权人委员会或者债权额占三分之二以上的债权人同意该中介机构担任管理人,人民法院经审查认定符合管理人任职规定的,可以指定其作为破产案件的管理人。
人民法院选任管理人的，要邀请院廉政督察部门全程监督，评选程序全程录音录像备查。管理人与破产审判人员有近亲属等利害关系的，不得担任管理人。一经发现选任程序违规的，应当及时更换管理人。重新指定管理人时，人民法院应充分听取债权人会议的建议，以强化债权人会议对管理人的监督制约作用。
4.保全措施解除。破产案件受理后，受理法院应当及时通知对债务人财产采取查封、冻结、扣押等保全措施的机关以及协助采取上述保全措施的单位，按照企业破产法第十九条规定及时解除相关保全措施，并将相应财产交由管理人接管。管理人处置上述财产时,可以根据破产受理法院出具的批准重整计划（草案）裁定书、认可和解协议裁定书、确认破产财产变价方案裁定书、拍卖成交裁定书等有关破产财产分配和处置的文书办理过户、移交手续,财产处置价款应当依法在破产程序中统一分配。但是相关主体对该财产权属存在争议的,在相关破产衍生诉讼对财产权属作出认定前,管理人不得处置。
前款规定的保全措施系公安机关、人民检察院、人民法院等办理刑事案件中依法采取的,应当共同协商对涉案财产依法进行甄别，属于债务人合法财产的部分，管理人有权依法处置；在协调一致的基础上，也可以对采取保全措施的财产先行处置，并在所得金额中为刑事案件涉财产执行部分预留相应部分。破产案件受理法院应当加强与刑事案件办理单位的沟通协调，必要时可以逐级报请共同的上一级党委政法委进行协调，尽快明确债务人合法财产范围以及处置方式等，避免因长期等待刑事案件处理结果延误破产程序进程。
三、债务人财产的认定和追收
5.债务人财产认定。债务人财产的权属认定应当根据民法典、企业破产法及相关司法解释规定予以确定。人民法院认定债务人财产，应当根据企业破产法第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称企业破产法司法解释二）第一条、第二条等规定进行判断，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定内容，不再适用。
破产申请受理前,相关房屋已经办理产权登记手续或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的,买受人或债权人主张相关房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应当予以支持。
6.刑民交叉处理。房地产开发企业因涉及非法集资等刑事案件正在被公安机关、人民检察院、人民法院侦查、起诉、审理,但同时存在因合法经营行为形成的债权，相关主体对其申请破产符合破产受理条件的,人民法院应当及时裁定受理,并通过府院协调机制做好刑事案件追赃挽损与破产程序统一公平分配的统筹工作。
刑事裁判中明确为赃款赃物并且能够与债务人其他合法财产相区分的,人民法院应当认定为不属于债务人破产财产范围。刑事受害人应当在刑事程序中统一登记并按照刑事裁判认定的实际损失,就前述特定赃款赃物通过刑事程序进行发还。刑事发还不足以弥补全部实际损失的,受害人可就剩余部分在破产程序中按照普通债权受偿，但受害人损失并非破产债务人造成的除外。
如果赃款赃物与债务人其他合法财产混同无法区分的,受害人依据刑事裁判确定的相应损失应当作为普通债权在破产程序中统一受偿。
7.债务人财产的追收。人民法院受理破产申请后,应当指导管理人根据企业破产法第三十四条、第三十五条、第三十六条及时追回债务人财产，切实防范债务人及其股东、董事、监事、高级管理人员利用破产程序逃废债务，依法追究违法行为人的法律责任。
管理人依法主张债务人股东、实际控制人、关联企业等返还所欠款项的,人民法院应当予以支持。依法追回的被违规抽调挪用资金,应当优先用于项目复工续建，项目无法复工续建的，应作为债务人财产依法分配。
8.“三代”合同效力。破产申请受理前,因保交楼、保交房需要，相关主体经地方政府有关部门协调，与房地产开发企业签订代管、代持、代建等协议对项目继续进行开发建设，破产受理后，管理人主张根据企业破产法第十八条的规定解除相关协议的，人民法院不予支持。管理人或者其他债权人等利害关系人请求依照企业破产法第三十一条、第三十二条、第三十三条规定撤销或确认相关协议无效的,人民法院不予支持。
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